공사대금 못 받았을 때, 시효 3년·유치권·저당권설정청구 대응 정리

공사대금을 받지 못했다면 먼저 소멸시효가 3년이라는 점(민법 제163조 제3호)을 확인하고, 현장을 점유하고 있다면 민법 제320조의 유치권을, 공사한 건물이 도급인 소유라면 민법 제666조의 저당권설정청구권을 함께 검토해야 합니다. 도급인이 하자를 이유로 지급을 미루더라도 공사가 완성되었다면 대금 전부를 거절할 수는 없으므로, 공정과 하자 범위를 자료로 정리하는 것이 핵심입니다.

공사대금 소멸시효는 3년

민법 제163조 제3호는 '도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권'을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정합니다. 회사 간 공사라도 상법 제64조 단서에 따라 3년이 적용됩니다.

시효는 대금을 청구할 수 있는 때부터 진행합니다. 기성금을 단계별로 받기로 했다면 각 기성금의 지급기일부터, 별도 약정이 없다면 원칙적으로 공사를 완성해 인도한 때부터 진행한다고 보는 것이 일반적입니다(민법 제665조). 공사가 끝난 지 2년이 넘었다면 만료일부터 계산해 보십시오.

지금 모아야 할 자료

• 도급계약서, 견적서, 설계변경·추가공사 합의 자료
• 공정표, 작업일지, 현장 사진과 동영상
• 기성 청구서, 세금계산서, 입금내역
• 준공 또는 인도 시점을 보여 주는 자료(사용승인, 입주 시점, 열쇠 인도 등)
• 하자 지적과 보수 내역에 관한 문자·이메일

추가공사 대금은 구두 합의만 있는 경우가 많아 다툼이 잦습니다. 추가 지시를 받은 문자나 회의 기록이 있다면 반드시 함께 보관하십시오.

유치권: 현장을 점유하고 있다면

민법 제320조는 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제받을 때까지 물건을 유치할 수 있다고 정합니다. 공사대금은 공사한 건물에 관하여 생긴 채권이므로, 수급인이 건물을 점유하고 있다면 유치권을 주장할 수 있습니다.

다만 다음 점을 유의해야 합니다.

• 점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다(민법 제328조). 출입 통제, 현장 관리, 유치권 행사 안내문 게시 등으로 점유를 계속 유지해야 합니다.
• 경매개시결정 등기 이후에 점유를 시작한 경우에는 매수인에게 유치권을 주장할 수 없다는 것이 판례의 태도입니다.
• 유치권을 행사하더라도 시효는 별도로 진행하므로, 유치권만 믿고 소 제기를 미루면 안 됩니다.

수급인의 저당권설정청구권

민법 제666조는 부동산 공사의 수급인이 보수에 관한 채권을 담보하기 위해 그 부동산을 목적으로 한 저당권 설정을 청구할 수 있다고 정합니다. 점유가 어렵거나 이미 현장에서 철수한 경우 유용한 수단입니다. 도급인이 응하지 않으면 저당권설정등기절차 이행을 구하는 소를 제기하고, 그 사이 부동산이 처분되지 않도록 처분금지가처분(민사집행법 제300조)을 검토합니다. 도급인의 다른 재산에는 가압류(민사집행법 제276조)도 가능합니다.

도급인이 하자를 이유로 지급을 거절할 때

판례는 공사가 예정된 최후 공정까지 일단 종료하고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되었다면 공사는 완성된 것이고, 나머지 문제는 하자로 봅니다. 공사가 완성되었다면 도급인은 하자를 이유로 대금 전부의 지급을 거절할 수는 없고, 민법 제667조에 따른 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다. 이때 손해배상과 공사대금은 동시이행 관계에 있어, 결국 하자 손해 상당액을 공제하거나 맞교환하는 방식으로 정리되는 경우가 많습니다.

따라서 하자 주장이 나오면 하자 내용과 보수 비용을 구체적으로 특정해 달라고 요구하고, 실제 보수 이력과 사진을 정리해 두는 것이 좋습니다. 건설 분야 회수 전반은 공사대금 회수, 하수급인이라면 기업 채권 회수 페이지도 참고하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 공사 도중에 계약이 해제되면 대금을 못 받습니까?

A. 건물 등 공사가 상당 부분 진행된 상태에서 해제되면, 이미 완성된 부분에 대해서는 그 비율에 따른 공사대금을 청구할 수 있다는 것이 판례의 일반적 태도입니다. 기성 비율을 입증할 자료가 중요합니다.

Q. 유치권만 행사하고 있으면 시효가 멈춥니까?

A. 멈추지 않습니다. 민법 제326조는 유치권 행사가 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않는다고 정하므로 별도로 소 제기 등 시효 중단 조치가 필요합니다.

Q. 저당권설정청구는 언제까지 할 수 있습니까?

A. 저당권설정청구권은 공사대금채권을 담보하기 위한 권리이므로, 원칙적으로 공사대금채권이 남아 있고 해당 부동산이 도급인 소유인 동안 행사해야 합니다. 부동산이 제3자에게 넘어가면 행사가 어려워지므로 서두르는 것이 좋습니다.

구체적인 진행 가능성과 비용은 채권 자료와 상대방 재산 상황에 따라 달라집니다. 법률사무소 로앤이 채권추심센터에서 계약서와 공정 자료를 바탕으로 유치권·저당권설정청구 등 활용 가능한 수단을 함께 검토할 수 있습니다.